Eierskifte

Et familieeierskifte er omfattende og berører de involverte på så mange måter.
Noen av utfordringene ligger i å:
  • gi den neste generasjonen gode økonomiske vilkår
  • legge grunnlaget for rettferdighet mellom søsken
  • skape trygghet for selger.
Det må også tas hensyn til de aktuelle lovmessige, inkludert skatte – og avgiftsmessige forhold. Et godt råd til de som skal selge er at de planlegger eierskifte i god tid før det skal skje. For det fleste vil det være tilstrekkelig å begynne  det siste året før eierskiftet er tenkt gjennomført.

Eierskiftemoden?

Selger er naturligvis en nøkkelperson ved et eierskifte. Det er derfor viktig at selger er klar for de forandringer et eierskifte kan innebære, og er moden for å overgi ansvar og muligheter til kjøper.
Likeledes må kjøper være klar til å overta, og rede til å foreta valg som har betydning for seg og sin familie for lang tid framover.

Eierskifteprosessen

Ingen eierskifter er like. Som rådgiver er det viktig å ha respekt og forståelse for dette.  Det er likevel en del likheter som går igjen i forhold til de prosessene som oftest fører fram til et godt gjennomført eierskifte.  De aller fleste kjennetegnes ved å ha gjennomført en åpen og helhetlig prosess – som involverer flere enn bare kjøper og selger, og hvor fokuset ligger like mye på menneskene dette gjelder som ved utforming av formelle dokumenter, juss og økonomiske beregninger.
Et stikkord blir derfor god kommunikasjon.  Som utenforstående rådgiver kan det være lettere å ta opp vanskelige temaer som har betydning for eierskiftet – enn om dette overlates til de involverte alene.
Disse fellestrekkene for et «godt» eierskifte er uavhengige av om man ønsker å overdra innenfor familien, eller selge i det åpne markedet.

Overdragelse i familien, eller fritt salg i markedet?

Rådgivningen rundt et eierskifte må naturlig tilpasses situasjonen – gitt om gården skal selges innad i familien, eller i markedet.
Er dere usikre på om dere skal selge innenfor familien, eller i markedet – så kan vi bistå dere ved et slik valg. Både som en samtalepartner, men også ved å for eksempel klarlegge skattemessige konsekvenser av de ulike valg.
Eierskifteveiledning

Eierskifte

Familieeierskifte er det viktigste du har gjort med gården siden du kjøpte den.

Bruk tid på eierskifteprosessen.. Vihar erfaringer for at et godt gjennomført eierskifte krever fra 20 timer og oppover.  Men er mye gjort i familien tar det selvfølgelig kortere tid. Veien fra takst til ferdig familie eierskifte kan fremstilles slik:

Eierskifte Vestfold - Eierskifte Buskerud - Eierskifte Telemark - Takst Vestfold - Takst Buskerud - Takst Telemark - Landbrukstakst Vestfold - Landbrukstakst Buskerud - Landbrukstakst Telemark

EIERSKIFTEVEILEDNING

Vi foretar ikke takst av driftsløsøre. Kontakt aktuell maskinleverandør eller andre som har nødvendig bakgrunn og kompetanse.

Maskiner kan selges enkeltvis eller samlet.

Det er naturlig med noe rabatt når en f.eks selger en hel maskinpark sammen med gården eller en bedrift.

Et familieeierskifte er en milepel i gårdens historie. Eierskifte skal tilfredsstille mange parter.

Det viktigste er:

  • gi den neste generasjonen gode økonomiske vilkår
  • legge grunnlaget for rettferdighet mellom søsken
  • trygghet for selger

Det må også tas hensyn til de aktuelle lovmessige, samt skatte – og avgiftsmessige forhold. Et godt råd til de som skal selge er at de planlegger eierskifte i god tid før det skal skje.
På grunn av alle tilpasningene som skal gjøres for alle parter, ofte både før og etter overdragelsestidspunktet, kan eiendomsoverdragelsen være en prosess som kan ta lang tid – noen ganger flere år.

EIERSKIFTEMODEN?

Selger er naturligvis en nøkkelperson ved et eierskifte. Det er derfor viktig at selger er klar for de forandringer ett eierskifte innebærer, og er moden for å overgi ansvar og muligheter til kjøper.
Likeledes må kjøper være klar til å overta, og rede til å foreta valg som har betydning for seg og sin familie for lang tid framover.

EIERSKIFTEPROSESSEN

Ved oppstart av en eierskifteprosess er det ofte nødvendig å klargjøre hvilke verdier som skal overdras. Dette gjøres vanligvis ved å taksere den faste eiendommen og driftsløsøret (maskiner og redskaper).

Taksten vil bidra til større forutsigbarhet ved å:

  • Klargjøre for selger hva han/hun kan ta betalt for eiendommen
  • Fastslå utgangspunktet for beregning av dokumentavgift og arveavgift
  • Vise pantegrunnlaget ved låneopptak
  • Utgangspunkt for skattemessig inngangsverdi for kjøper
  • Fastslå grunnlaget for skattemessige avskrivninger
  • Være utgangspunkt for reguleringen av de økonomiske forholdene mellom kjøper og kjøpers ektefelle (samboer)

HVILKE LOVER OG REGLER KOMMER MAN BORTI?

Det er en rekke lover og regler som er regulerende for et eierskifte, hvorav følgende er de viktigste man må ta hensyn til:

  • Odelsloven
  • Konsesjonsloven
  • Skatteloven
  • Arveloven
  • Merverdiavgiftsloven
  • Ekteskapsloven

Beskrivelsen og utdragene fra lovverket nedenfor er ikke uttømmende, men et utdrag av de viktigste bestemmelsene for noen av lovene.

1. LOV OM ODELSRETT OG ÅSETESRETT

Det er odels- og åsetesrett knyttet til veldig mange gårder i Norge. Odelsloven regulerer blant annet rekkefølgen mellom de som har «løsningsrett». Åsetesretten er en arverett som det har blitt vanlig å innrømme «i live». Åsetesretten er direkte knyttet til odelsretten, det vil si man har ikke åsetesrett hvis man ikke har odelsrett.
Lovgiver har med virkning fra 1.1.2014 redusert kretsen for odelsberettigede;
«Utenom odlaren får også etterkommarane hans odelsrett dersom nokon av foreldra har att hele eigendomen med odel, eller nokon av besteforeldra er siste eigar med odel.»

Det er derfor viktig å fastslå om det foreligger odelsrett til eiendommen, og kretsen for denne.

Det har i dag blitt mer og mer vanlig at personer som ikke har best odel overtar landbrukseiendommen. Når landbrukseiendommen overdras til en som ikke har best odelsrett, bør det skrives en erklæring om frafall av løsningsretten til fordel for den som overtar eiendommen, fra samtlige som har bedre odelsrett.
Når det gjelder frafall av løsningsrett fra umyndige barn må dette bringes inn for vergemålsmyndigheten hos Fylkesmannen. (De lokale Overformynderiet i kommune er nedlagt.)

2. KONSESJONSLOVEN

All omsetning av fast eiendom er i utgangspunktet konsesjonspliktig i Norge. Konsesjon er en tillatelse fra staten. I konsesjonsloven er det en rekke unntak som ikke krever tillatelse.
Hovedregelen er at du kan erverve bebygd eiendom som ikke er større enn 100 dekar og heller ikke har mer enn 35 dekar fulldyrka jord uten å søke konsesjon.
En landbrukseiendom kan overdras konsesjonsfritt hvis en overtar fra nær familie eller kjøper har odelsrett.
Det er et krav om at eiendommen har mer enn 35 dekar fulldyrka/overflatedyrka jord eller består av mer enn 500 dekar produktiv skog, samt at eiendommen har bebyggelse som er eller har vært i bruk som helårsbolig. Du må videre flytte til eiendommen innen ett år, og du har driveplikt. Driveplikten er oppfylt ved å tegne langsiktig leieavtale på minst 10 år.
Det må søkes konsesjon hvis man på overdragelsestidspunktet vet at man ikke skal tilflytte eiendommen innen ett år.
Bebygde landbrukseiendommer hvor kjøpesummen er under kr 3 500 000 er unntatt fra priskontroll. Det vil si at det må søkes konsesjon, men handelen kan ikke stoppes på grunn av prisen.
Det er utarbeidet ulike skjemaer som skal brukes i de enkelte tilfellene, avhengig av om man skal søke konsesjon, eller påberope seg konsesjonsfrihet.

3. SKATTELOVEN

Skatteloven regulerer mange viktige områder som har stor betydning for både selger og kjøper ved et eierskifte.
For kjøper er det viktigste ved eierskiftet fastsetting av skattemessig inngangsverdi og avskrivningsgrunnlag for både fast eiendom og driftsløsøre.
For selger er de skattemessige konsekvensene av selve salget viktigst.
Utgangspunktet for dette er at man kan innrette seg slik at salget av den faste eiendommen blir skattefritt for selger, mens salget av driftsløsøret (maskiner/redskaper, varelager, buskap mv) per definisjon er skattepliktig som utløser en beregning som kan ende med en gevinst eller tap for selger.
Når det gjelder salget av gården må følgende krav være oppfylt for å kunne selge den skattefritt:

Gården må ansees som «alminnelig landbrukseiendom»
Selger må ha eid gården i minst 10 år
Kjøper må være innenfor en nærmere bestemt familiekrets
Kjøpesummen kan maksimalt utgjøre 75 % av gårdens antatte fulle verdi.
Når man selger gården og driftsløsøret samtidig betales det ett samlet vederlag. Det betyr at man må foreta en såkalt forholdsmessig fordeling av vederlaget for det som blir overdratt – for å fastsette hva som betales for det som kan være skattefritt og det som vil være gjenstand for en gevinstberegning.
Det er derfor til dels kompliserte regler på dette området som krever god planlegging og tilstrekkelig kunnskap.

4. MERVERDIAVGIFTSLOVEN

I følge Merverdiavgiftsloven er omsetning/overdragelse av næringsvirksomhet utenfor avgiftsområdet, dette gjelder derfor også for jord- og skogbrukseiendommer med eventuelt medfølgende driftsløsøre. Det skal altså ikke betales merverdiavgift ved overføringene.
Fra 01.01.2008 er det imidlertid innført nye regler som kan medføre at allerede fradragsført inngående merverdiavgift hos selger, kan bli krevd tilbakebetalt.
Dette er meget kompliserte regler, men her følger noen korte forklaringer: For det første gjelder det byggetiltak på fast eiendom som samlet utgjør minst kr. 100.000 i inngående moms, og på maskiner/inventar/andre driftsmidler (gjelder ikke kjøretøy som er fritatt for moms ved videre omsetning) som utgjør minst kr. 50.000 i inngående moms. I tillegg gjelder det at for fast eiendom og maskiner o.l. at investeringen har funnet sted kortere enn henholdsvis 10 og 5 år før eierskiftet, men denne eiertidperioden begynner altså å løpe fra 01.01.2008.
Denne eventuelle tilbakebetalingsplikten for selger kan unngås om kjøper overtar denne såkalte justeringsplikten for inngående mva under visse forutsetninger, bl.a. må kjøper være/bli næringsdrivende, må registreres i avgiftsmantallet, ha minst samme avgiftspliktige fradragsrett som selger og må skriftlig samtykke i overtagelsen av justeringsforpliktelsen.

5. EKTESKAPSLOVEN MV

Erverv av gårdsbruk har stor innvirkning på kjøpers og kjøpers families økonomiske- og formuesmessige situasjon. Det er derfor viktig at overdragelsen tar tilstrekkelig hensyn til dette.
Dette kan gjøres i form av særskilte bestemmelser i kjøpekontrakten, som for eksempel avtalt særeie mellom ektefeller.
Generelt er ektefeller relativt godt gjensidig beskyttet gjennom gjeldende lovverk i ekteskapsloven som gir forutsigbarhet og oversikt.
For samboere er situasjonen en annen. Lovverket er fortsatt mest tilpasset gifte. De må derfor ta et større ansvar selv ved å inngå samboeravtaler mv.

OVERDRAGELSESDOKUMENTENE

De mest vanlige dokumentene er:

  1. Kjøpekontrakt
  2. Skjøte
  3. Egenerklæringgskjema for konsesjonsfrihet.
  4. Kostprisoppgave for kjøper
  5. Realisasjonsskjema for selger

1. Kjøpekontrakten

Det ligger en fare i å forenkle overdragelsesdokumentene slik at man ikke kan gå tilbake og finne beskrivelse av alle aktuelle forhold man har tatt opp i eierskiftesammenheng. Det frarådes derfor kun å skrive et skjøte for å overdra eiendommen til neste generasjon. Skjøtet gjelder kun overdragelse av hjemmelen til eiendommen. De forhold som knytter seg til overdragelsen, bør derfor skrives ned i en fyldig kjøpekontrakt. Derfra tas de(t) aktuelle tall over til de forskjellige dokumentene.

Kravene til en detaljert kjøpekontrakt er også blitt større i takt med endringer av lovverket som ofte går i en retning av å svekke forutsigbarheten for partene. Det er derfor i dag viktigere å få med punkter i kjøpekontrakten som for eksempel forkjøpsrettigheter, fordeling av gevinst ved videresalg ut av familien mv.
Gjelder overdragelsen fra uskiftet bo må en ta spesielle hensyn til alle arveberettigede og at disse bør medunderskrive på kjøpekontrakten.

2. Skjøte – tinglysingen

For å bekjentgjøre overdragelsen ovenfor samfunnet for øvrig skal skjøte tinglyses.
Sammen med skjøtet må det sendes inn bekreftelse på at kjøpers konsesjon er i orden. Dette gjøres enten via skjemaet «egenerklæringsskjema for konsesjonsfrihet» eller eget konsesjonsvedtak fra kommunen.
Tinglysing av eiendommen koster 2,5 % av verdien på eiendommen i såkalt dokumentavgift. I tillegg kommer det et tinglysingsgebyr som for tiden utgjør kr 525 per dokument.
Det er fritak for dokumentavgift på overskjøting mellom ektefeller i samlivet og oppløsing. Mellom samboere er det dokumentavgift i samlivet, men fritak på overdragelse på skifte av felles bolig.
Det er også fritak på arveandel i uskiftet bo og fritak for verdien av boligen ved første gangs salg.
Tinglysingen av fast eiendom skjer på Statens Kartverk i Hønefoss.

3. Egenerklæringsskjema for konsesjonsfrihet

Utgangspunktet er at all omsetning av fast eiendom i Norge er konsesjonsbelagt, og at det må innhentes samtykke til konsesjon fra lokale landbruksmyndigheter. Det er imidlertid en rekke unntak. For de som kan bruke et av unntakene må det fylles ut en egenerklæringsskjema. Skjemaet må undertegnes av søker/kjøper og bekreftes av kommunen eiendommen ligger i. Kommunen legger opplysningene i  egenerklæringa direkte inn i matrikkelen – og skal ikke lenger følge med skjøtet ved innsending for tinglysing.

4. Kostprisoppgave

Kostprisoppgaven er et pliktig utfylt skjema som skal sendes inn sammen med ligningsdokumentene for den nye eieren. Formålet er å fastsette den skattemessige inngangsverdien for  kjøper.
Kostprisen settes til den fulle verdi eiendommen har (inkl. eventuelt åseteavslag), med tillegg av omkostningene som knytter seg til eierskifte.
Verdien av det vedkommende har ervervet skal først fordeles mellom jord og skogverdier, for deretter å bli fordelt på de enkelte aktiva.
Kostprisen fordeles på alle de overdratte aktiva. Det vil si at den dyrka jord, skog og grunn, alle påstående bygninger, vannledninger, løse driftsmidler med videre skal ha sin verdi innen rammen av nevnte kostpris. Men det er viktig å merke seg at kapitalisert verdi av avtalt kår ikke skal inngå i samlet kostpris til fordeling som inngangsverdi på de enkelte eiendeler.
Er hele eller del av avtalt kår en borett i egen bygning på gårdsbruket, skal verdien på kårboligen (den forholdsmessige del av brukets totale omsetningsverdi som faller på kårboligen), reduseres med den kapitaliserte verdien av den årlige boretten før den forholdsmessige fordeling av kostprisen på de enkelte eiendeler

5. Realisasjonsskjema

Selger plikter å gi Skattetaten en rekke opplysninger vedrørende overdragelsen. Dette gjøres ved utfylling av det såkalte realisasjonsskjemaet som skal vedlegges skattemeldingen for salgsåret.

ØVRIGE FORHOLD

Gradvis overdragelse

Det er ikke alltid at det er naturlig å overdra eiendommen med driftsløsøre i en omgang. Både økonomiske og familiære hensyn kan i en del tilfelle tale for mer gradvis overdragelse. De former for gradvis overdragelse som vanligvis er aktuelle er forpaktning, kompaniskap eller sameie.

Forpaktning

Forpaktning som gradvis overdragelse, skjer ved at sønn eller datter f. eks. forpakter jordbruksdelen på gården i en periode på 4-5 år og at det skrives kontrakt mellom partene. Det vil da være aktuelt å overføre driftsløsøre til forpakteren samtidig som man inngår forpaktningskontrakt. Man står da noen friere til å bestemme pris og oppgjørsform enn ved en samlet overdragelse.

Kompaniskap

Dette medfører at den yngre generasjon tas med som kompanjong i driften av eiendommen. Begge parter i kompaniskapet vil være næringsdrivende. Denne formen kan også kombineres ved at driftsløsøre og buskap overdras til den yngre generasjon.

Sameie

Sameie gjennomføres ved at en viss ideell andel av eiendommen skjøtes over til sønn eller datter. Etter denne ordningen vil begge parter være både næringsdrivende og hjemmelsinnehavere til fast eiendom.

Finansiering

Til eiendomskjøpet må det pengemessige vederlaget skaffes. I de aller fleste tilfelle finansierer kjøperen dette ved kreditt i tillegg til mulig egenkapital.

Det er viktig å planlegge finansieringen av eiendommen nøye. Når det skal søkes om lån bør låntaker være ute i god tid.

De vanligste finansieringsmulighetene vil være:

a) Pantelån i kredittinstitusjon
b) Kår til selgerne
c) Selger tar pant i eiendommen
d) Arveandel eller gave

De viktigste kilder for pantelån vil være:

a) De lokale sparebankene.
b) Landkreditt
c) Innovasjon Norge
d) Skogbrand og andre forsikringsselskaper.

Innovasjon Norge yter ikke lån til selve overdragelsen, men til f. eks. nytt hovedhus, kårbolig og driftsbygning.

Når en skal søke om lån er det greit å ha takst over eiendommen.

Som sikkerhet for pantelån kreves pantobligasjon som tinglyses. Tinglyst pantobligasjon får panteprioritet etter tidligere tinglyste heftelse hvis ikke annet er avtalt. En del banker godtar ikke andre heftelser foran seg, de skal ha 1. prioritets pant. Dette bør partene i eierskifte ha tankene hvis det legges inn pantedokument mellom partene i eierskifte.

Hvorvidt kårrettigheter skal/må vike prioritet bør diskuteres nøye.

Kårytelsene er ikke bare en pensjonsordning for selgerne, men også i mange tilfelle en viktig finansieringskilde til eierskifte. Den kapitaliserte verdien av kåret ( årlig verdi x antatt levetid) går til fradrag som delbetaling av eiendommen.

Renter på pantobligasjon mellom selger og kjøper er fradragsberettiget for kjøperen og skattepliktig inntekt for selgeren.

HUSKELISTE

  • Undersøk om det kan bli spørsmål om gevinstbeskatning vedrørende eierskifte.
  • Undersøk om det kan bli gevinstbeskatning ved overdragelse av traktorer, buskap og varelager.
  • Undersøk om det er heftelser, servitutter, og lignende på fast eiendom og løsøre.
  • Utnytt reglene om avbruddsligning i skogen.
  • Utnytt avskrivningsmulighetene ved eierskifte. Skjer overdragelsen i løpet av inntektsåret vil ikke selgeren ha anledning til å foreta saldoavskrivninger.
  • Vurder konsekvensene av kårrettigheter og bruksrettigheter.
  • Det anbefales å bruke takst for å finne verdien på fast eiendom og eventuelt driftsløsøre som følger med i overdragelsen.
  • Vurder eventuelt oppgjør med arveavgiftsmyndighetene.
  • Vurder overdragelsessummen nøye og måten kjøpesummen av avgjort på.
  • Vurder den nye økonomiske stillingen til selgeren og for den nye eier etter at eierskifte er foretatt.
  • Vurder tidspunktet for eierskifte.
  • Vær oppmerksom på odelslov og konsesjonslov, herunder bestemmelsene om bo – og driveplikt.
  • Vurder om det allerede ved eierskifte skal bestemmes hvorledes en eventuell gevinst av tomter m.v. fra eiendommen i de første årene skal fordeles mellom kjøper og hans søsken. Odelsloven har i dag bestemmelser om etteroppgjør innen 10 år med søsken ved vesentlig gevinst.
  • Sørg for at alle formelle krav til kjøpekontrakt, skjøte, pantobligasjon, arveavgiftsmelding, kostprisoppgave mv. blir overholdt.
  • Beregn utgifter til dokumentavgift og tinglysing.
  • Foreta en vurdering ut fra hensynet til at alle barna får en rettferdig behandling.
  • Vurder om det er ønskelig med særeie(ektepakt) for den nye eier.

Denne oversikten over de viktigste regler dekker ikke alle spørsmål. Vi har heller ikke tatt sikte på at leseren etter å ha gjennomgått dette skal være i stand til å foreta eierskifte. Dette er ment som et hjelpemiddel ved planleggingen. Ikke minst gjelder det å være oppmerksom på de mange forhold som gjør det aktuelt å søke bistand i eierskiftet.

Søk bistand i tide!

VEDLEGG 1:

GEVINSTBESKATNING FOR SELGER

Ved avhendelse av landbrukseiendom med tilhørende driftsløsøre vil det alltid være en risiko for gevinstbeskatning. Dette gjelder i første rekke for overdragelse av løse driftsmidler som traktor, maskiner, redskaper mv, men også for varelager og buskap.
Gevinst som følge av salg, får man når salgssummen er større en den ligningsmessige bokførte verdien i regnskapet. Gevinst = salgsverdi – bokført verdi.

I utgangspunkt er all gevinst skattepliktig inntekt. Ved realisasjon av den delen av gårdsbruket og/eller skogbruket som følger regelen for realisasjon av jord- og skogbruk, kan gevinsten kunne bli helt eller delvis skattefri, men bare dersom alle følgende vilkår er oppfylt:

  1. Eiendommen er alminnelig jordbruk og/eller skogbruk. Hva som regnes som alminnelig landbrukseiendom i dette tilfelle, kan det av og til bli reist noe tvil om fra ligningsmyndighetenes side. Eiendommer med ren fabrikkmessig produksjon av f. eks. egg, broiler, handel og gartneri faller utenfor skattefriheten. Likedan kan gårdsbruk med en opparbeidet campingplass eller pelsdyrgård bli betraktet som ikke alminnelig landbruk. Gårdsbruk der areal er omdisponert og opparbeidet til golfbane eller der det utelukkende har vært drevet gårdsturisme vil ikke falle inn under reglene om skattefrihet. Gevinst ved realisasjon av vannfall, forekomster av sand, grus mv., er alltid fullt skattepliktig. Eventuelt tap er fradragsberettiget. Dette gjelder også der vannfallet eller forekomsten blir realisert sammen med gårdsbruket. Ved realisasjon av rett til årlige erstatninger f.eks. for vannfallsrettigheter, er gevinst alltid skattepliktig. Eventuelt tap er fradragsberettiget. Er det flere enn to utleiehytter på gården/skogbruket, vil gevinsten på alle hyttene med tilhørende grunn normalt være skattepliktig,
  2. Jordbruksvirksomheten ikke er varig nedlagt. Har eiendommen ikke vært brukt til jordbruksformål i inntektsåret, må det vurderes konkret om dette er et varig opphør, eller om opphøret bare er av midlertidig karakter. Er det tvil om tidspunktet for opphøret, kan en normalt legge til grunn at jordbruksdriften er varig opphørt når eiendommen ikke har vært brukt til jordbruksformål de siste 4-5 år.
  3. Eiendommen selges til visse nærstående. Det vil si ektefelle og slekt i opp eller nedstigende linje, i første sidelinje eller i annen sidelinje så nære som søskenbarn (fetter og kusine).
  4. Vederlaget ved salget av den faste eiendommen (alminnelig landbruk) ikke overstiger ¾-parter av antatt salgsverdi.
  5. Realisasjonen finner sted eller avtales 10 år eller mer etter at eiendomsretten ble ervervet. Er eiendomsretten til eiendommen ervervet i flere omganger, må hver del behandles for seg i forhold til disse reglene. Egne regler for jord-/skogbruk eid mellom 6 og 10 år.

Når det gjelder overdragelse av løse avskrivbare driftsmidler, varelager og buskap, vil gevinsten alltid være skattepliktig inntekt. Statusverdiene på disse er i selgers sluttstatus ofte nedskrevet til en minimal verdi, og gevinsten kan derfor bli betydelig.
Overdras driftsløsøre sammen med den faste eiendommen står man ikke fritt til å fordele vederlaget selv (det som blir betalt) på eiendom, løsøre, buskap m.v. For beregning av skattepliktig gevinst vil ligningsmyndighetene kunne fordele det samlede vederlag på fast eiendom og driftsløsøre slik de mener forholdet skal være. Det er for eksempel ikke holdbart å hevde at den faste eiendommen overdras for en nærmere bestemt kjøpesum og at maskiner m.v. overdras som gave/arv. Om derimot overdragelsen av fast eiendom ikke skjer samtidig med overdragelsen av driftsløsøre, vil en stå friere selv til å fordele kjøpesum og vederlag. Det bør da være en tidsforskjell på minst 4- 5 år mellom avhendelsene. Med vesentlig kortere tidsforskjeller vil en kunne bli avvist med henvisning til proforma for å minimere skatten.

HVA BLIR SKATTEBELASTNINGEN?

Det første man må gjøre er å vurdere om det som blir solgt er å regne som fra næringsvirksomhet eller ikke.
Dette kan være vanskelige vurderinger i enkelte tilfeller, og som har blitt mer avgjørende å få fastslått etter at den siste skattereformen ble gjennomført fordi forskjellene i skattleggingen er så stor.
Er salget utenfor næringsvirksomhetsbegrepet blir gevinsten kun skattlagt med en flat skattesats –  uansett størrelse, det vil si  lik skatten for alminnelig inntekt på 24 % (2017).
Blir salget vurdert til å være fra næringsvirksomhet blir beregnet gevinst skattlagt som personinntekt. Det betyr at inntekt fra skattepliktig salg av gårdsbruk og driftsløsøre blir skattlagt som annen næringsinntekt og beregnet som pensjonsgivende inntekt.
Marginal skattebelastning blir i det tilfellet derfor minimum lik summen av skattesatsen for alminnelig inntekt (24 %), trinnskatt og toppskatt.
Er man i en situasjon i forkant av salget hvor man kan posisjonere seg i forhold til framtidig salg  – det vil si gjøre aktive, bevisste valg/disponeringer som gjør at man ikke lenger blir ansett som å drive næringsvirksomhet, kan man  derfor spare store summer i framtidig skatt ved å bli ansett som «passiv».
Dette er krevende og vanskelige disponeringer som krever god kjennskap til lovverk og rettspraksis.
For å nyansere skattleggingen av eventuelle gevinster noe bør det også nevnes at selger har muligheten til å oppregulere den skattemessige inngangsverdien  –  etter nærmere bestemte regler –  for de aktivaene som ikke det har vært avskrivninger på, det vil si først og fremst jord- og skogverdiene.
Våningshuset blir nesten uansett skattefritt da selger kan påberope seg de alminnelige boligbeskatningsreglene som sier at salget er skattefritt hvis man har bodd der ett av de siste to årene før salget.
Selger kan også ha opparbeidet seg fremførbar negativ personinntekt som kan brukes mot gevinster.
Over tid kan også det årlige skjermingsfradraget som beregnes ved fastsettelsen av personinntekten ha betydelig effekt.

VEDLEGG 2: SKOGBRUKSBESKATNING

Skogbeskatningen er under endring – og gjennomsnittsligningen som vi har hatt som ordning i mange år forsvinner. Det blir lettere å tilpasse seg regelverket. Alt som gjelder selve skogbruksvirksomheten skal skattlegges over en såkalt tømmerkonto som i praksis er som en gevinst og tapskonto i regnskapsmessig sammenheng. . Det vil si at minimum 20 % av det som står på tømmerkontoen må tas til inntekt. Er det negativt beløp på tømmerkontoen kan maksimalt 20 % tas til fradrag.

MANGE SPØRSMÅL Å FÅ SVAR PÅ

FOR SELGERNE

  1. Valg av kjøper blant barna
  2. Fastslå skattemessige posisjoner for selger
  3. Finne kapitalbehov for selger, hva må jeg ha betalt?
  4. Forholdene til søsken

FOR KJØPER

  1. Er kjøper(ne) samboere eller gift?
  2. Konsekvenser
  3. Hvordan sikre egenkapitalen til odelsberettigede
  4. Hvordan sikre ektefelle som kommer inn på eiendommen?
  5. Avklare forholdene til arveavgift for kjøper
  6. Klargjøre skattemessige posisjoner for kjøper
  7. Hvordan påvirker eiendommens inntekter av andre inntekter
  8. Planlegging av forholdet til toppskatt mv.
  9. Fremtidig tomtegrunn mv
  10. Forkjøpsretter
  11. Deling av fremtid verdistigning med søsken

Finn en god rådgiver i god tid!

FAMILIEEIERSKIFTE

Legg forholdene til rette.

Selvfølgeligheter finnes ikke.

Ønsker du at en i familien skal overta, signaliser det og:

  • Ta de unge med på råd
  • Har du en produksjon som krever spesialkompetanse og goodwill er bygget opp bør overtager dele noe av disse kunnskapene eller ønske å ta vare på den.
  • Odelsloven sier klart den eldstes rett i forhold til lovverket.
  • Men den mest skikket bør overta.
  • Gården forvaltes best av en som ønsker å forvalte og utvikle.

Som eier må tørre

  • Du må mene noe om hvem som skal overta
  • Du må sette agenda i eierskifteprosess.
  • Du hverken skal eller kan overlate dette til barna.
  • Det kan være vanskelig å ta standpunkter
  • Men du vil normalt oppleve at som foreldre vil du bli respektert.
  • Barna ønsker normalt en fast styring i eierskifteprosesser.

SELGE GÅRDEN I MARKEDET

Som eier har du full råderett over det du eier.

De fleste gårdsbruk i Norge er overtatt fra familien og mange kan telle flere hundre år med rett nedstigende eierskap.

Det å eie jord, skog og utmark har vært viktig i all tid.
Folketrygden kom i 1967 og frigjorde i en viss grad gården som pensjonsordning.

Utdannelse
Landbruksutdannelse har nå et fåtall.
Alle har stort sett utdannelse utenfor landbruket.
Landbruket er ikke viktig får den enkelte lenger som økonomisk faktor.

Det er aktuelt å selge gården i markedet

  1. Når barna ikke vil overta
    Hvis barna ikke vil overta gården bør de få slippe.
    En eier som ikke ønsker å drifte eiendommen drifter den heller ikke.
  2. Gårdens ressursgrunnlag
    Gårdens ressursgrunnlag, særlig bygninger er nedslitt. Er bygningsmassen nedslitt vil det kunne være aktuelt å tenke salg til naboer mv.

EIERSKIFTE L LANDBRUKET

Fast eiendom som jord, skog, tun, fjell og vidder har i all tid vært viktig og interessant å eie. Det har vært sett på som sikker investering og odelsloven har vært selve garantien for overføring av tradisjoner mellom generasjonene.
Helt til det siste har den førstefødte blitt sett på som den selvfølgelige overtager av gården. Ofte er slik at førstefødte blir oppkalt etter eieren eller personer som har eid gården tidligere. Tradisjonene på norske gårdsbruk står derfor sterkt.
Odelsretten er en særnorsk rett som ikke finnes i andre vestlige land. Danmark hadde en lignende lov men det ble avskaffet i 1926.
Odelsloven er endret i Norge flere ganger, tidligere er det gjort likhet for loven mellom jenter og gutter og i 2013 er det gjort endringer i odelsrekken.
Målet med endringer av odelsrekken har til hensikt å redusere odelskretsen.

Elementer av odelsretten, integrert i arvelovgivningen eksisterer fortsatt på Island, Færøyene, Østerrike, Sveits og Tyskland.

VI MENER

Odelslovens kapittel om Åsetesretten er meget viktig for overføring av egenkapital i Landbruket i Norge og må ikke skusles med selv om odelsloven skulle bli endret.

Odelsretten er Grunnlovfestet «Grunnloven paragraf 107, Odels og Åsestesretten må ikke oppeves».

UTVIKLINGSTREKK

Landbrukseiendommer i 1979: 120 000 enheter
Landbrukseiendommer i 2012: 44 700 enheter

Samtidig ser vi at utleie av dyrket mark stiger dramatisk.

Hva skyldes dette? Svaret er sammensatt, men vi kan sette opp noen punkter:

  • Dyrket areal kan være lite
  • Dårlig økonomi
  • Liten interesse
  • Godt tilbud av annet arbeid
  • Dårlige driftsbygninger og maskinpark.

Odelslovens entydige fokus på kjønn og ikke lyst og skikkethet til å overta må også ta sin del av skylden.

DU SOM EIER AV GÅRDEN MÅ FORETA ET HOVEDVALG:

  1. Skal gården fortsette i familien?
  2. Skal gården selges ut til ande som ønsker seg gård?

1. Fortsette i familien

Det er helt klart fortsatt hovedtrenden at landbrukseiendommene overdras til barna, men har også blitt stuerent å si at man ikke ønsker å overta gården.
Den gamle jordbruksgenerasjonene hadde ofte dobbeltarbeid.
Nå er det en annen tid, den unge generasjon ønsker ofte mer tid sammen med familien, reise på ferie når andre gjør det o.s.v.

VI MENER

ENHVER LANDBRUKSEIENDOM FORTJENER EN PERSON SOM HAR LYST TIL Å OVERTA.

2. Selge ut i markedet

Enkelte gården ut av familien kan nok fortone seg som et nederlag i mange sammenhenger. Men en kjøper bør ha lyst til overta.
Ønsker ikke barna å overta før de få slippe.
En gård fortjener å ha en eier som ønsker å prioritere drift og utvikling av gården.
Tilfeller som det kan være aktuelt å selge gården ut av familien eller dele gården opp og selge f.eks jord og skog til naboer kan være:

  • Gården bygninger er ikke vedlikehold og oppgradert på mange år
  • Eieren har prioritert å spare penger i stedet for å drive vedlikehold
  • Det ønskes å få tilgjengelig større pengesummer
  •  Eier ønsker å selge til nabo
  • Barna ønsker ikke å overta.

VI MENER

Enhver gård trenger en aktiv eier.