Eierskifteveiledning

Et familieeierskifte er en milepel i gårdens historie. Eierskifte skal tilfredsstille mange parter.

De viktigste er; a) gi den neste generasjonen gode økonomiske vilkår
b) legge grunnlaget for rettferdighet mellom søsken
c) trygghet for selger.

Det må også tas hensyn til de aktuelle lovmessige, inkludert skatte – og avgiftsmessige forhold. Et godt råd til de som skal selge er at de planlegger eierskifte i god tid før det skal skje.

På grunn av alle tilpasningene som skal gjøres for alle parter, ofte både før og etter overdragelsestidspunktet, kan eiendomsoverdragelsen være en prosess som kan ta lang tid. I de fleste tilfellene er det tilstrekkelig å begynne prosessen i løpet av det siste året før tenkt overdragelsestidspunkt.

Eierskiftemoden?

Selger er naturligvis en nøkkelperson ved et eierskifte. Det er derfor viktig at selger er klar for de forandringer et eierskifte kan innebære, og er moden for å overgi ansvar og muligheter til kjøper.

Likeledes må kjøper være klar til å overta, og rede til å foreta valg som har betydning for seg og sin familie for lang tid framover.

Eierskifteprosessen

Ved oppstart av en eierskifteprosess er det ofte nødvendig å klargjøre hvilke verdier som skal overdras. Dette gjøres vanligvis ved å taksere den faste eiendommen og driftsløsøret (maskiner og redskaper).

Taksten vil bidra til større forutsigbarhet ved:

  • Klargjøre for selger hva han/hun kan ta betalt for eiendommen
  • Fastslå utgangspunktet for beregning av dokumentavgift
  • Vise pantegrunnlaget ved låneopptak
  • Skape grunnlag for rettferdighet med søsken av kjøper
  • Utgangspunkt for skattemessig inngangsverdi for kjøper
  • Fastslå grunnlaget for skattemessige kostpris – inkludert avskrivninger og skjermingsgrunnlag
  • Være utgangspunkt for reguleringen av de økonomiske forholdene mellom kjøper og kjøpers ektefelle (samboer).

Det kan også være å kartlegge gårdens totale ressursgrunnlag og økonomiske posisjon på annen måte. Se på eiendommens produksjonsgrunnlag, skogbruksplan, regnskap, offentlige planer mv.

Videre må det tas en rekke beslutninger om mange forhold, f.eks. rundt framtidig boforhold, kårytelser mv.

Oversikt over innholdet i denne veiledningen:

1 Lov om odels – åsetesrett
2 Konsesjon og boplikt
3 Skattelov
4 Arvelov
5 Merverdiavgiftsloven
6 Ekteskapsloven
7 Overdragelsesdokumentene
8 Gradvis overdragelse
9 Finansiering
10 Tips

 

  1. Lov om odelsrett og åsetesrett

Det er odels- og åsetesrett knyttet til veldig mange gårder i Norge. Odelsloven er i utgangspunktet en lov som regulerer retten til å «løse» en eiendom.  Sentrale bestemmelser er hvem som har odelsrett, og rekkefølgen mellom disse. Det er også krav til at eiendommen er over en viss størrelse for at det skal være odel knyttet til eiendommen.

Åsetesretten er opprinnelig en arverett ved skifte. Det er ikke noe kjøper kan kreve i et eierskifte hvor selger er i live, men som det likevel er blitt vanlig å innrømme i en slik situasjon. Et normalt åsetesavslag er på 25 %. Skattemyndighetene har også lagt vekt på denne praksisen knyttet til gjeldende skatteregler ved salg av gårdsbruk.

Åsetesretten er direkte knyttet til odelsretten, det vil si man har ikke åsetesrett hvis man ikke har odelsrett.

Loven er endret en rekke ganger, sist 21.06.2017.

Enkelte utvalgte bestemmelser:

  • 2: «Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedomen er over 35 dekar, eller det produktive skogarealet på eigedomen er over 500 dekar.».
  • 8: «Utenom odlaren får også etterkommarane hans odelsrett dersom nokon av foreldra har ått hele eigendomen med odel, eller nokon av besteforeldra er siste eigar med odel.»

Det har i dag blitt mer og mer vanlig at eiendommer overdras til andre enn den som har best odelsrett. Når landbrukseiendommen overdras til en som ikke har best odelsrett, bør dette formaliseres.  Det kan gjøres ved å utstede en erklæring om frafall av løsningsretten fra den eller de som har bedre odelsrett til fordel for den som overtar eiendommen. Det betyr ikke at disse mister odelsretten sin – man gjør kun opp på rekkefølgen blant de odelsberettigede.

Når det gjelder frafall av løsningsrett fra umyndige barn må dette bringes inn for vergemålsmyndigheten hos Fylkesmannen.

  1. Konsesjonsloven og bo- (og driveplikt)

All omsetning av fast eiendom I Norge er i utgangspunktet konsesjonspliktig – og som gjør at man må innhente offentlig tillatelse for å få lov til å erverve en eiendom.

Det er også ulike krav til konsesjonsplikten og tilhørende bo- og drivepliktsbestemmelser – avhengig av hvem som eiendommen skal overdras til og selve eiendommens karakter og størrelse.

I konsesjonsloven og tilhørende forskrifter er det derfor en rekke unntak fra de generelle bestemmelsene som gjør at man i gitte tilfeller kun trenger å fylle ut en såkalt egenerklæring for konsesjonsfrihet, framfor å søke konsesjon på gitte vilkår.

Det er utarbeidet ulike forhåndstrykte skjemaer som skal brukes i de enkelte tilfellene, avhengig av om man skal søke konsesjon, eller påberope seg konsesjonsfrihet.

De generelle bo- og drivepliktbestemmelsene går ut på at man må tilflytte eiendommen innen 12 måneder etter overtakelsen, og at man må drive jorda på eiendommen. Det er ikke krav om at man må drive jorda selv.

Ved en familieoverdragelse holder det normalt med å fylle ut egenerklæringsskjemaet. Det betinges av at man har tenkte å flytte til eiendommen innen fristen på12 måneder. Vet man at dette kravet ikke kan oppfylles er hovedregelen at man skal søke konsesjon på det vilkåret.

Kort skjematisk oversikt:

Familie/ odel
Eiendom mindre enn 100 dekar, herav ikke mer enn 35 dekar jord Egenerklæring

Ikke boplikt

Eiendom mindre enn 35 dekar jord og 500 dekar skog Egenerklæring

Ikke boplikt

Eiendom større enn 35 dekar jord og 500 dekar skog Egenerklæring

Boplikt

Fri handel
Eiendom mindre enn 100 dekar, herav ikke mer enn 35 dekar jord

 

Ikke boplikt

Ikke konsesjon

Eiendom mindre enn 35 dekar jord og 500 dekar skog Konsesjon

Ikke boplikt

Eiendom større enn 35 dekar jord og 500 dekar skog Konsesjon

Boplikt

Ikke prisvurdering av myndighetene
Bebygd eiendom under 100 dekar, herav under 35 da
Rene skogbrukseiendommer
Avtalt kjøpspris under kr 3 500 000

 

  1. Skatteloven

Skatteloven regulerer mange viktige områder som har stor betydning for både selger og kjøper ved et eierskifte.

For kjøper er det viktigste ved eierskiftet fastsetting av skattemessig inngangsverdi og avskrivningsgrunnlag for både fast eiendom og driftsløsøre.

For selger er de skattemessige konsekvensene av selve salget viktigst.

Utgangspunktet for dette er at man kan innrette seg slik at salget av den faste eiendommen blir skattefritt for selger, mens salget av driftsløsøret (maskiner/redskaper, varelager, buskap mv) per definisjon er skattepliktig.  Dette utløser en beregning som kan ende med en gevinst eller tap for selger.

Når det gjelder salget av gården må følgende fire krav være oppfylt for å kunne selge den skattefritt:

  1. Gården må anses som «alminnelig landbrukseiendom»
  2. Selger må ha eid gården i minst 10 år
  3. Kjøper må være innenfor arvekretsen til selger
  4. Kjøpesummen kan maksimalt utgjøre 75 % av gårdens antatte fulle verdi.

Begrepet «alminnelig landbrukseiendom» er et sentralt begrep. Kort fortalt går det ut på at eiendommen har et våningshus, gjerne en driftsbygning, og jord som ikke er varig nedlagt – og rett og slett ser ut som et vanlig gårdsbruk for en vanlig iakttager. I tillegg kan det ikke ha foregått annen næringsvirksomhet enn det som blir skattlagt som landbruksvirksomhet. Det er også enkelte begrensinger i forhold til f.eks. festeinntekter over et visst omfang.

De tre siste opplistede kravene er absolutte.  Det vil si at om en av kravene ikke oppfylles – så er det full skatteplikt ved overdragelsen med tilhørende gevinstberegning. Det presiseres at dette også gjør at eiendommen ikke kan overdras til kjøpers partner/ektefelle/samboer i forbindelse med eierskiftet. Det må eventuelt gjøres i etterkant, med ulike konsekvenser avhengig av sivilstatusen mellom partene. Kravet om at gården må være «alminnelig» virker imidlertid slik at om deler av eiendommen ligger utenfor begrepet alminnelig – så utløser ikke det full skatteplikt for hele gårdssalget – kun for den forholdsmessige andelen vederlaget.

Det er ikke noe krav om at gården må være drevet som skattepliktig næringsvirksomhet for å kunne benytte seg av reglene om skattefrihet. Er f.eks. jorda «tatt ut av næring» i skattemessig forstand så kan overdragelsen likevel være skattefri for selger.

Salg av driftsløsøre er per definisjon skattepliktig ved salg – og gjenstand for gevinstberegning. Man kan ikke påberope seg de samme reglene som salg av fast eiendom som beskrevet ovenfor for å oppnå skattefrihet.

Når man selger gården og driftsløsøret samtidig (eller med mindre enn fire års avstand i tid) så må derfor kjøpesummen (vederlaget) fordeles forholdsmessig – for å finne ut av hva som er vederlaget for henholdsvis den faste eiendommen og driftsløsøre.

Utgjør for eksempel verdien av driftsløsøre 10 % av det som totalt blir overdratt kjøper – er også 10 % av den totale kjøpesummen å regne som vederlag for driftsløsøre. Gevinsten/tapet på selgers hånd framkommer med å se andelen av vederlaget som faller på driftsløsøret i mot den bokførte verdien de samme driftsmidlene har i regnskapet.

Er vederlaget større enn den bokførte verdien blir det en gevinst, og motsatt blir det et tap.  Et tap vil normalt ikke være fradragsberettiget i og med at det framkommer på grunn av at det er gitt gave/forskudd på arv.

Det er i tillegg helt spesielle regler rundt dette med salg av driftsløsøre. Selger kan velge om han vil la seg inntektsføre for en beregnet gevinst, eller ikke. Dette valget har selger kun hvis driftsløsøret har vært i bruk i skattepliktig næringsvirksomhet.

Velger selger å ikke ta beregnet gevinst til inntekt er det et valg som også har betydning for kjøper. I praksis betyr det at kjøper kun kan videreføre selgers bokførte verdi på overdragelsestidspunktet som sitt framtidige avskrivningsgrunnlag.

Velger selger imidlertid å la seg inntektsføre for gevinsten betyr det at kjøper kan legge til grunn hva han har faktisk har betalt for driftsmidlene som sitt avskrivningsgrunnlag.

Litt nærmere om endringene i reglene som skjedde for noen år siden for bedre å forstå bakgrunn for det som står beskrevet ovenfor. Fra og med 1.1.2014 falt bestemmelsene i arveavgiftsloven bort, slik at det ikke skal beregnes arveavgift ved framtidige gavesalg og arveoverføringer. Det betyr at det uansett størrelse  kan gis gaver/forskudd på arv uten at det påløper noen form for avgifter for mottaker.

Samtidig medførte endringen at det ble innført et såkalt skattemessig kontinuitetsprinsipp. Dette betyr i praksis at ny eier ikke lenger kan legge til grunn eiendelenes fulle verdi som sin skattemessige kostpris – men at kjøper viderefører selgers verdier i regnskapet.

Fast eiendom omfattes av et unntak i lovgivningen slik at selve gården såkalte skattemessige inngangsverdi fastsettes til 75 % av gårdens fulle verdi (takstverdien), med tillegg av eventuelle omkostninger.

For driftsløsøret del er det i utgangspunktet slik at ny eier kun kan videreføre den forrige eiers skattemessige verdier – avhengig av selgers valg som nevnt tidligere.

Endringen har også den betydning at ved overføring av næringsvirksomhet innenfor familie –  delvis ved gave, må man ta hensyn til eventuelle skatteposisjoner.  Det betyr kort sagt at kjøper må videreføre skattleggingen av eventuelle gevinster/tap som er knyttet til virksomheten som har vært drevet. Det kan være gevinster/tap som ikke er ferdig beskattet på overdragelsestidspunktet på selgers hånd, som for eksempel  gevinst ved salg av tomter, maskiner og redskaper mv. Det er i skatteloven listet opp helt konkret hva som omfattes av begrepet skatteposisjoner.

Det er altså til dels kompliserte regler på dette området – og det gjør det viktig skape nødvendig forutsigbarhet for partene ved å beregne konsekvenser som del av eierskifteprosessen.

  1. Arveloven – rett til arv og sitte i uskifte

Arveloven regulerer hva som skal skje med en persons formue etter dennes død. I de tilfeller hvor det foreligger et testament går de som er utpekt i testamentet foran de som er arvinger etter loven, men det finnes tre unntak: barn under utdanning, ektefelles rett til minstearv og direkte livsarvinger (barn og barnebarn mv) rett til andel av formuen i dødsboet – etter nærmere regler.

Dersom formuen ikke er disponert over i et testament, fordeles den etter lovens regler. Først arver livsarvingene til avdøde. Om det ikke finnes livsarvinger går arven videre til foreldre, og så videre – helt ut til søskenbarn av avdøde. Fjerne slektninger arver ikke.  Dersom avdøde (arvelater) har ektefelle har denne rett fjerdedelen av arven når det er livsarvinger etter arvelateren, om det ikke er livsarvinger har ektefellen rett til halvparten –  med nærmere bestemte minimumsbeløp avhengig av om det finnes livsarvinger eller ikke. Samboere kan også arve hverandre etter nærmere regler, men bare hvis de har felles barn.

Ektefeller har også rett til å sitte i uskifte. Det betyr at skifteoppgjøret utsettes – og ektefellen tar over råderetten over avdødes formue – i hovedsak det som kalles «felleseie». Det er også spesielle regler knyttet til særkullsbarn.

Samboere kan også sitte i uskifte med visse verdier, blant annet felles bolig.

Les arveloven for nærmere bestemmelser (nye arvelov skal behandles av Stortinget i 2019).

Arveloven er best tilpasset ektefeller – og det er viktig at samboere er klar over dette, og eventuelt gjør andre avtaler  enn det som reguleres av loven.

  1. Merverdiavgiftsloven

Ifølge Merverdiavgiftsloven er omsetning/overdragelse av næringsvirksomhet utenfor avgiftsområdet, dette gjelder derfor også for jord- og skogbrukseiendommer med eventuelt medfølgende driftsløsøre. Det skal altså ikke betales merverdiavgift ved overføringene.

I dag er det regler som kan medføre at allerede fradragsført inngående merverdiavgift hos selger, kan bli krevd tilbakebetalt – såkalte justeringsforpliktelser. Dette forutsetter at bruken av driftsmidlene endres etter anskaffelsen, for eksempel etter en overdragelse – slik at man ikke lenger har rett til å beholde det tidligere innrømte mva-fradraget.

Dette er kompliserte regler, men her følger noen korte forklaringer: For det første gjelder det byggetiltak på fast eiendom som samlet utgjør minst kr. 100.000 i fradragsført inngående moms, og for driftsløsøre foretatte investeringer som utgjør minst kr. 50.000 i fradragsført inngående moms.

I tillegg trer ikke reglene inn hvis det har gått en viss tid siden fra investeringen er gjort og endringen i bruk inntrer.

I noen tilfeller kan det derfor være aktuelt å avtale hvem som har ansvar for en eventuell justeringsforpliktelse mellom partene – slik at for eksempel selger ikke er ansvarlig for endringer kjøper måtte foreta.

  1. Ekteskapsloven – samlivsformer og økonomiske konsekvenser

Erverv av et gårdsbruk har stor innvirkning på kjøpers og kjøpers families økonomiske- og formuesmessige situasjon. Det er derfor viktig at man i selve overdragelsesfasen og ikke minst framover i tid tar tilstrekkelig hensyn til dette.

Det er viktig at kjøper og kjøpers partner har en viss oversikt over hvilke mulige konsekvenser ulike måter å organisere sitt samliv – rent formelt, kan ha. Er man gift eller samboer kan i enkelte tilfeller ha stor betydning rent økonomisk.  Dette gjelder både ved samlivsbrudd (og ved død, se punkt 4).

Generelt er ektefeller best beskyttet gjennom gjeldende lovverk som gir ønsket forutsigbarhet og oversikt. Det er blant annet skjevdelingsbestemmelser i ekteskapsloven som enkelt sagt betyr at det man brakte inn i felleseiet også kan tas med ut, ved et samlivsbrudd. Man kan også som gift, eller for de som har til hensikt å inngå ekteskap – muligheter for å inngå ektepakt og avtale ulike formuesmessige ordninger, som for eksempel særeie.

For samboere er situasjonen en annen. Lovverket er fortsatt mest tilpasset gifte. De må derfor ta et større ansvar selv ved å inngå samboeravtaler mv. Det er en utfordring å lage en samboeravtale som på en tilstrekkelig dynamisk måte tar opp i seg endringer over tid.

  1. Overdragelsesdokumentene

De mest vanlige dokumentene er:

  1. Kjøpekontrakt
  2. Skjøte m/egenerklæringsskjema for konsesjonsfrihet
  3. Kostprisoppgave

7.1. Kjøpekontrakten

Det ligger en fare i å forenkle overdragelsesdokumentene slik at man ikke kan gå tilbake og finne beskrivelser av aktuelle forhold man har tatt opp i eierskiftesammenheng. Det frarådes derfor kun å skrive et skjøte for å overdra eiendommen til neste generasjon. Skjøtet gjelder kun overdragelse av hjemmelen til eiendommen. De forhold som knytter seg til overdragelsen, bør derfor skrives ned i en fyldig kjøpekontrakt. Derfra tas de(t) aktuelle tall og øvrige vilkår over til de forskjellige dokumentene.

Kravene til en detaljert kjøpekontrakt er også blitt større i takt med endringer av lovverket som ofte går i en retning av å svekke forutsigbarheten for partene. Det er derfor i dag viktig å få med punkter i kjøpekontrakten som for eksempel forkjøpsrettigheter, fordeling av gevinst ved videresalg ut av familien mv.

Gjelder overdragelsen fra uskiftet bo må en ta spesielle hensyn til alle arveberettigede og at disse bør medunderskrive på kjøpekontrakten.

Det kan i tillegg være behov for å utarbeide en familieavtale, som et tilleggsdokument til selve kjøpekontrakten. Det er ikke alle forhold som bør tas inn i den mer formelle kjøpekontrakten, men som med fordel kan plasseres inn i et annet dokument. Det kan være alt mulig som kan tas inn i en slik avtale, «store og små» ting.

For eksempel kan det i en familieavtale legges føringer fra selgers side i forhold til det å oppnå en rettferdighet mellom sine barn – ved å bestemme fordeling av andre verdier selger måtte ha. En familieavtale kan derfor også utvikle seg til å bli et testamentlignendedokument, men som ikke har den samme juridiske kraften. Det kan derfor være hensiktsmessig at alle involverte personer undertegner avtalen for at den skal bli respektert.

7.2. Skjøte – tinglysingen

For å sikre rettsvern overfor tredjepart skal hjemmelen til eiendommen overføres ved å tinglyse skjøte. Skjøtet er et forhåndstrykt formular som den som gir noe fra seg må signere på, ikke kjøper.

Sammen med skjøtet må det sendes inn bekreftelse på at kjøpers konsesjon er i orden. Dette gjøres enten via skjemaet «egenerklæringsskjema for konsesjonsfrihet» som benyttes i de fleste tilfellene, eller eget konsesjonsvedtak fra kommunen. Dette gjøres ikke lenger ved fysisk å sende inn dokumentene sammen med skjøtet, men blir elektronisk innlagt i den såkalte matrikkelen av kommunen eiendommen ligger i.

For overdragelse i levende live koster tinglysing av eiendommen 2,5 % av verdien på eiendommen i såkalt dokumentavgift. I tillegg kommer det et tinglysingsgebyr som for tiden utgjør kr 525 per dokument. Det er viktig å merke seg at det ikke er avtalt kjøpesum det skal betales dokumentavgift av – men antatt salgsverdi (takstverdien). Myndighetene har innskjerpet dette regelverket, og har i dag myndighet til å øke dokumentavgiften betydelig (inntil dobling av avgiften) hvis det beviselig er brukt et for lavt grunnlag.

Det er fritak for dokumentavgift på overskjøting mellom ektefeller i samlivet og ved oppløsing. Mellom samboere er det dokumentavgift i samlivet, men fritak på overdragelse på skifte av felles bolig.

Det er også fritak på arveandel i uskiftet bo. Dette er noe som må kreves av innsender, og ikke noe som går automatisk.

All tinglysing foregår hos Statens Kartverk i Hønefoss.

7.3. Kostprisoppgave

Kostprisoppgaven er et pliktig utfylt skjema som skal sendes inn sammen med  skattemeldingen for kjøpers første eierår.

Formålet er å fastsette den skattemessige inngangsverdien for kjøper. Dette har betydning både på kort og lang sikt. I første omgang har det betydning for framtidig avskrivningsgrunnlag som er med på å redusere den skattepliktige inntekten.

På lengre sikt kan det ha stor betydning i forhold til framtidig skattlegging, ved salg av deler eller hele eiendommen. Dette begrunnes med at dagens regler er veldig politisk betingede, og kan endres raskt – slik at det blir viktig å sikre seg et best mulig utgangspunkt for å håndtere det som måtte skje framover.

Kostprisen settes for et alminnelig gårdsbruk till 75 % av den fulle verdi eiendommen har, med tillegg av omkostningene som knytter seg til eierskiftet. Kostprisen settes altså helt uavhengig av kjøpesummen for gården.

Verdien av det vedkommende har ervervet skal først fordeles mellom jord og skogsverdier, for deretter å bli fordelt på de enkelte aktiva – gjerne i tråd med spesifikasjonen i evt. avholdt takst.

Kostprisen fordeles på alle de overdratte aktiva. Det vil si at den dyrka jord, skog og grunn, alle påstående bygninger, vannledninger, løse driftsmidler med videre skal ha sin verdi innen rammen av nevnte kostpris. Men det er viktig å merke seg at kapitalisert verdi av avtalt kår ikke skal inngå i samlet kostpris til fordeling som inngangsverdi på de enkelte eiendeler.

Er hele eller del av avtalt kår en borett i egen bygning på gårdsbruket, skal verdien på kårboligen, reduseres med den kapitaliserte verdien av den årlige boretten før den forholdsmessige fordeling av kostprisen på de enkelte eiendeler foretas. Er den kapitaliserte verdien av boretten større enn kårboligens verdi, settes verdien av kårboligen til null ved fordelingen av samlet kostpris.

Driftsløsøret verdi fastsettes ut i fra selgers valg om det ønkes å ta til inntekt en eventuelt gevinst til inntekt, eller ikke. Selgers valg er styrende for kjøpers muligheter.

  1. Gradvis overdragelse

Det er ikke alltid at det er naturlig å overdra eiendommen med driftsløsøre i en omgang. Både økonomiske og familiære hensyn kan i en del tilfelle tale for mer gradvis overdragelse. De former for gradvis overdragelse som vanligvis er aktuelle er forpaktning, kompaniskap eller sameie.

8.1 Forpaktning
Forpaktning som gradvis overdragelse, skjer ved at sønn eller datter f. eks. forpakter jordbruksdelen på gården i en periode på 4-5 år og at det skrives kontrakt mellom partene. Det vil da være aktuelt å overføre driftsløsøre til forpakteren samtidig som man inngår forpaktningskontrakt. Man står da noen friere til å bestemme pris og oppgjørsform enn ved en samlet overdragelse.

8.2 Kompaniskap
Dette medfører at den yngre generasjon tas med som kompanjong i driften av eiendommen. Begge parter i kompaniskapet vil være næringsdrivende. Denne formen kan også kombineres ved at driftsløsøre og buskap overdras til den yngre generasjon.

8.3 Sameie
Sameie gjennomføres ved at en viss ideell andel av eiendommen skjøtes over til sønn eller datter. Etter denne ordningen vil begge parter være både næringsdrivende og hjemmelsinnehavere til fast eiendom.

Dagens skatteregler bidrar til at det er mindre aktuelt å foreta en gradvis overdragelse enn tidligere, men det kan likevel være naturlig og riktig av andre grunner.

  1. Finansiering

Til eiendomskjøpet må det pengemessige vederlaget skaffes. I de aller fleste tilfelle finansierer kjøperen dette ved låneopptak i tillegg til mulig egenkapital. Åsetesavslaget som ofte ytes er å betrakte som egenkapital i denne sammenheng.

Det er viktig å planlegge finansieringen av eiendommen nøye. Når det skal søkes om lån bør låntaker være ute i god tid. Når en skal søke om lån settes det som oftest krav om at det foreligger en nyere takst over eiendommen. Långiver krever også innblikk i inngått kjøpekontrakt før de gir endelig lånetilsagn.

De vanligste finansieringsmulighetene er:

a) Pantelån i kredittinstitusjon
b) Kår til selgerne
c) Selger tar pant i eiendommen
d) Arveandel eller gave.

De viktigste kilder for pantelån vil være:

a) De lokale sparebankene
b) Landkreditt
c) Innovasjon Norge
d) Skogbrand og andre forsikringsselskaper

  1. e) Vanlige forretningsbanker

En ser ofte at forretningsbankene kan gi gode vilkår på lån – selv om de ikke henvender seg direkte til landbruksmarkedet i sin markedsføring. De fleste kredittinstitusjonene priser landbrukslån noe høyere enn ordinære boliglån.

Som sikkerhet for pantelån kreves tinglyst pantobligasjon. Tinglyst pantobligasjon får panteprioritet etter tidligere tinglyste heftelser hvis ikke annet er avtalt. En del banker godtar ikke andre heftelser foran seg, de skal ha 1. prioritets pant. Dette bør partene i eierskifte ha i tankene hvis det legges inn pantedokument mellom partene i eierskifte.

Hvorvidt kårrettigheter skal/må vike prioritet til fordel for bank ved låneopptak bør diskuteres.

Kårytelsene består i dag ofte av en borett til for selgerne. Tenk i gjennom hva som skal skje hvis rettighetshaverne flytter fra gården.

  1. Tips

Selgers forberedelser i forkant av gjennomføringen av eierskiftet:

Sett eierskifte som tema i familien i god tid før det tenkes gjennomført. Snakk sammen. Inkluder alle involverte.

Hva ønsker selgerne å oppnå med eierskiftet? Er det viktig at gården fortsatt skal være eid av en i familien? Er økonomisk rettferdighet mellom egne barn viktigst, eller hva betyr trygghet for egen framtidig økonomi mv? Det ene trenger ikke utelukke noe annet.

Hvem skal overta? Er det naturlig at den med eventuelt best odel som bør få tilbudet? Er det et tema man bør åpne diskusjon rundt?

Tenk ønsket overdragelsestidspunkt. Eierskiftet skal passe for selgerne, men tidspunktet bør også tilpasses kjøpernes livssituasjon inkludert økonomi.

Selgerne må vurdere egen økonomiske situasjon, avklare egne behov.

Driftsform – endres noe ved eierskiftet?

Tenk gjennom bosituasjon nå og etter eierskifte.

For begge parter under prosessen:

Søk gjerne bistand – skaff deg/dere en oversikt over ulike forhold som kan ha betydning for selve gjennomføringen og for løsningene.

Klarlegge verdier, øvrig ressursgrunnlag og innhent øvrig faktagrunnlag for beslutninger, det være seg i regnskap, grunnbok mv.

Klarlegg økonomiske konsekvenser av ulike valg.

Bruk tid – la ting modnes – ha fokus på å bidra til at det blir en god prosess for dere som involverte parter og for andre dette har betydning for.

Vær åpen for kompromisser – selger og kjøper vil ha ulike interesser i enkelte saker

Kjøper bør i tillegg tenke gjennom egen motivasjon for å erverve gården. Er det av forpliktelse, eller lyst?

Lykke til med framtidig eierskifte!